Dépôt de garantie : ce que dit la loi
Le dépôt de garantie (souvent appelé "caution" par abus de langage) est la somme versée par le locataire au moment de la signature du bail pour couvrir d'éventuels impayés ou dégradations. Son montant est plafonné par la loi :
- Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum (art. 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
- Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum
Ce guide est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique.
Délais de restitution légaux
Le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie dans un délai précis après la remise des clés :
| Situation | Délai légal |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée | 1 mois après remise des clés |
| Dégradations constatées à l'état des lieux de sortie | 2 mois après remise des clés |
Ces délais sont fixés par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR de 2014. Le non-respect de ces délais entraîne une pénalité automatique de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard.
Quelles retenues sont légitimes ?
Le bailleur ne peut déduire que des sommes justifiées par des preuves concrètes. Les retenues légitimes incluent :
- Réparations de dégradations imputables au locataire (hors vétusté)
- Loyers ou charges impayés
- Remplacement d'éléments endommagés (avec justificatifs de factures)
En revanche, il ne peut pas retenir pour :
- L'usure normale des équipements (vétusté)
- Des travaux d'entretien courants (peinture jaunie par le temps, joint de robinetterie usé…)
- Des malfaçons préexistantes non mentionnées à l'état des lieux d'entrée
L'importance de l'état des lieux
L'état des lieux d'entrée et de sortie est le document fondamental du litige sur la caution. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le bien est présumé avoir été remis en bon état — la charge de la preuve des dégradations se déplace en faveur du locataire.
En cas de désaccord sur l'état des lieux de sortie, vous pouvez faire appel à un huissier de justice (frais partagés) pour établir un constat contradictoire.
Le bailleur ne restitue pas : que faire ?
Étape 1 — Relance amiable
Attendez l'expiration du délai légal (1 ou 2 mois). Si aucune somme n'est reçue et qu'aucun relevé de retenues n'a été envoyé, envoyez d'abord un simple courrier de rappel.
Étape 2 — Mise en demeure par LRAR
Sans réponse dans les 8 jours, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception. La mise en demeure doit mentionner :
- Le montant du dépôt de garantie versé
- La date de remise des clés
- Le délai légal expiré
- La pénalité de 10 % par mois applicable
- Un délai de 8 jours pour régulariser
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Étape 3 — Commission départementale de conciliation (CDC)
Avant de saisir le tribunal, vous pouvez saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation compétente pour votre département. La saisine suspend le délai de prescription. La commission rend un avis non contraignant mais souvent suffisant pour débloquer le différend.
Étape 4 — Tribunal judiciaire
Pour un montant inférieur à 5 000 €, saisissez le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d'instance) par requête simple ou assignation. Au-delà, l'assignation par huissier est obligatoire. Le juge peut condamner le bailleur au remboursement du dépôt de garantie majoré des pénalités de 10 % par mois de retard.
Les retenues contestables en détail
La grille de vétusté
La loi ALUR prévoit une grille de vétusté pour calculer la part d'usure normale non imputable au locataire. Si bailleur et locataire ont signé un accord de vétusté en annexe du bail, cette grille s'applique. En son absence, le juge appréciera librement.
Les justificatifs obligatoires
Le bailleur doit joindre à son décompte les justificatifs de toutes les retenues : devis, factures, photos. Un simple tableau sans pièces justificatives n'est pas opposable.
FAQ — Caution logement
Le bailleur peut-il garder toute la caution sans justificatifs ?
Non. Toute retenue doit être justifiée par des documents (factures, devis, photos). Une retenue totale sans pièces justificatives est contestable devant le tribunal.
Que se passe-t-il si le bailleur est une agence immobilière ?
Les mêmes règles s'appliquent. L'agence agit pour le compte du propriétaire — c'est ce dernier qui est responsable de la restitution dans les délais légaux.
La pénalité de 10 % est-elle automatique ?
Elle est prévue par la loi mais doit être réclamée. Elle ne s'applique pas si le retard est dû à l'absence de communication de la nouvelle adresse du locataire.
Mon bailleur a vendu le bien en cours de bail. Qui me restitue la caution ?
En principe, le dépôt de garantie est transféré au nouveau propriétaire lors de la vente. C'est à lui de le restituer. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez mettre en demeure l'ancien propriétaire qui demeure tenu solidairement.