Qu'est-ce qu'une mise en demeure pour loyer impayé ?
Une mise en demeure est un acte formel par lequel un bailleur somme son locataire de s'acquitter des loyers et charges impayés dans un délai précis. C'est l'étape préalable obligatoire avant toute procédure judiciaire d'expulsion.
Ce guide est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation complexe, consultez un avocat spécialisé en droit locatif.
Cadre légal : quels textes s'appliquent ?
La mise en demeure en matière locative s'inscrit dans plusieurs textes :
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 24) : elle encadre la procédure d'expulsion pour impayés et impose une mise en demeure préalable.
- Article 1344 du Code civil : définit la mise en demeure comme acte formel de sommation.
- Loi ALUR (2014) : renforce les délais de traitement et l'obligation d'information de la CAF/MSA en cas d'APL.
En pratique, la loi n'impose pas de forme stricte pour la mise en demeure initiale, mais l'envoi par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) est fortement conseillé pour constituer une preuve opposable.
Quand envoyer la mise en demeure ?
Il est possible d'envoyer une mise en demeure dès le premier jour de retard, mais la plupart des bailleurs attendent 5 à 10 jours après la date d'échéance pour laisser une marge aux virements bancaires lents.
| Situation | Délai conseillé |
|---|---|
| Premier impayé | Dès la date d'échéance + 5 jours |
| Impayés répétés | Immédiatement après la date d'échéance |
| Avant saisine du tribunal | Obligatoire (art. 24 loi 1989) |
Les 5 mentions obligatoires de la mise en demeure
Pour être valide et opposable, votre courrier doit impérativement contenir :
- L'identité du bailleur et du locataire (noms, adresses complètes)
- L'adresse du bien loué avec les références du bail (date de signature)
- Le montant précis dû — détaillez mois par mois (loyer + charges)
- Un délai de paiement — 8 jours est la pratique courante, certains contrats en prévoient plus
- La mention des conséquences en cas de non-paiement (résiliation du bail, saisine du tribunal)
Procédure étape par étape
Étape 1 — Vérifier le bail et les sommes dues
Avant d'écrire, reconstituez l'historique des paiements : relevés bancaires, avis d'échéance. Notez chaque mois impayé avec son montant exact. Une erreur dans les chiffres peut affaiblir votre dossier judiciaire.
Étape 2 — Rédiger la mise en demeure
Utilisez un ton factuel et sans agressivité. La lettre doit être claire sur les sommes dues et le délai accordé. Formalio génère automatiquement une lettre conforme en moins de 2 minutes.
Étape 3 — Envoyer en LRAR
Envoyez la lettre par recommandé avec AR à l'adresse du bien loué ET, si vous le connaissez, au domicile de travail ou à une autre adresse déclarée. Conservez précieusement l'avis de réception signé.
Étape 4 — Informer la CAF/MSA si le locataire bénéficie d'APL
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d'informer la CAF ou la MSA dès que le locataire bénéficiant d'APL est en situation d'impayé. La CAF peut alors se substituer partiellement au locataire et verser les aides directement au bailleur (versement en tiers payant).
Étape 5 — Saisir le tribunal si aucun paiement
Sans réponse ni paiement dans le délai imparti, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection (anciennement tribunal d'instance) pour obtenir une injonction de payer ou entamer une procédure d'expulsion. La mise en demeure constitue alors la preuve de votre démarche amiable préalable.
Que faire si le locataire paie partiellement ?
Un paiement partiel ne met pas fin à la mise en demeure. Accusez réception du montant reçu par écrit, en précisant qu'il reste un solde dû. Cela évite toute ambiguïté sur l'état du litige.
La clause résolutoire
La plupart des baux contiennent une clause résolutoire (art. 24 loi 1989) : si le locataire ne régularise pas dans le délai indiqué dans le commandement de payer (acte d'huissier), le bail est résilié de plein droit. La mise en demeure par courrier simple précède souvent cet acte d'huissier, mais ne le remplace pas — l'huissier est nécessaire pour activer la clause résolutoire.
FAQ — Loyer impayé
Peut-on expulser immédiatement un locataire qui ne paie pas ?
Non. La procédure d'expulsion est longue et encadrée : mise en demeure, commandement de payer par huissier, délai de 2 mois, audience au tribunal, délai d'exécution. Le processus complet dure en général 12 à 18 mois.
La mise en demeure par email est-elle valable ?
Un email constitue une preuve écrite mais est moins solide qu'une LRAR. Pour des raisons probatoires, privilégiez toujours la lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire peut-il contester le montant réclamé ?
Oui, il peut contester devant le juge des contentieux de la protection. D'où l'importance de détailler précisément mois par mois les sommes dues dans votre mise en demeure.
Que faire si le locataire est en difficulté financière ?
Vous pouvez proposer un échéancier amiable, contacter la CAF pour le versement direct des APL, ou orienter le locataire vers les services sociaux (CCAS, FSL). La procédure amiable est toujours plus rapide et moins coûteuse qu'une expulsion.