Charges non récupérables, régularisation contestable ou absence de justificatifs : contestez les charges locatives de votre bailleur avec un courrier structuré et fondé en droit.
⚖️ Générer cette lettre gratuitementLes charges locatives, ou charges récupérables, constituent une source fréquente de litiges entre bailleurs et locataires. Leur régime est strictement encadré par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste limitative des charges récupérables. **La liste limitative des charges récupérables** Le décret n°87-713 du 26 août 1987, complété par le décret n°82-955 pour certains cas spécifiques, établit la liste exhaustive des charges que le bailleur peut répercuter sur le locataire. Cette liste est limitative : toute charge non prévue ne peut être récupérée. Les principales charges récupérables comprennent : l'entretien des parties communes (nettoyage, éclairage), les ascenseurs (entretien, électricité, petites réparations), les espaces extérieurs (jardins, parcs, accès), l'eau froide collective (consommation des parties communes), le chauffage collectif (consommation et entretien courant), l'antenne collective, les ordures ménagères (taxe d'enlèvement), le gardiennage (au prorata défini par accord collectif). **Les charges non récupérables** Le bailleur ne peut jamais répercuter sur le locataire les grosses réparations (article 606 du Code civil), les travaux de mise aux normes, le remplacement des équipements vétustes, les honoraires de gestion du bail, les frais de procédure, les primes d'assurance propriétaire non-occupant, la taxe foncière (sauf la taxe d'enlèvement des ordures ménagères). **La provision pour charges et la régularisation annuelle** La plupart des baux prévoient des provisions pour charges mensuelles versées par le locataire. Au moins une fois par an, le bailleur doit procéder à une régularisation en communiquant le décompte des charges réelles. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le bailleur communique, à la demande du locataire, les pièces justificatives des charges (factures, contrats d'entretien). **Le droit d'accès aux justificatifs** Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : "Un mois avant la régularisation annuelle des charges, le bailleur en communique le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires." Ce droit est d'ordre public : le bailleur ne peut le supprimer par convention. **La contestation de la régularisation des charges** Si le locataire estime que les charges ne sont pas justifiées ou qu'elles incluent des postes non récupérables, il peut les contester formellement. La contestation doit être adressée par lettre recommandée au bailleur, en précisant : les postes contestés, les références légales (décret de 1987, article 23 de la loi de 1989), la demande de communication des pièces justificatives, et l'invitation à corriger la régularisation. **Le trop-perçu et le remboursement** Si la régularisation révèle que les provisions versées ont été supérieures aux charges réelles, le bailleur doit rembourser le trop-perçu. Ce remboursement peut être déduit du loyer du mois suivant ou versé directement. Si le bailleur ne rembourse pas, le locataire peut l'y contraindre par voie judiciaire ou compenser en déduisant le trop-perçu des prochaines provisions. **Les charges en copropriété** Pour les logements en copropriété, le bailleur doit ventiler les charges de copropriété entre celles récupérables sur le locataire et celles à sa charge. Cette ventilation doit être conforme au décret de 1987. Le bailleur ne peut répercuter que la fraction des charges de copropriété correspondant aux charges récupérables selon cette liste limitative. **La prescription de l'action en répétition** L'action en remboursement de charges indûment perçues se prescrit par 3 ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître le fait générateur (article 2224 du Code civil, délai ramené à 3 ans pour les relations locatives par l'article 7-1 de la loi de 1989). N'attendez pas pour contester. **La procédure en cas d'échec de la négociation amiable** Si le bailleur persiste à facturer des charges abusives ou refuse de fournir les justificatifs, plusieurs recours sont disponibles. La Commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement. Le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) peut contraindre le bailleur à communiquer les justificatifs, à supprimer les charges illégales et à rembourser les trop-perçus, avec intérêts. **La demande de communication des justificatifs** Avant toute procédure, demandez formellement par écrit (lettre recommandée) la communication des pièces justificatives des charges contestées. Si le bailleur refuse ou ne répond pas, cela constitue une preuve de sa mauvaise foi et renforcera votre dossier devant le juge.
Communication des justificatifs : 1 mois avant régularisation, pièces disponibles 1 mois après envoi du décompte. Prescription action en remboursement de charges indues : 3 ans. Délai de régularisation annuelle : aucun délai légal fixé mais au moins 1 fois par an recommandé.
Le bailleur ne peut répercuter que les charges listées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987. Sont interdites : les grosses réparations (art. 606 Code civil), le remplacement d'équipements vétustes, les honoraires de gestion, les frais de procédure, la taxe foncière (sauf TEOM), les primes d'assurance PNO, les travaux de mise aux normes. Toute charge non prévue par ce décret est illégale.
Oui, c'est un droit légal (art. 23 loi du 6 juillet 1989). Un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur doit vous communiquer le décompte par nature de charges. Durant le mois suivant, les pièces justificatives (factures, contrats d'entretien) doivent être mises à votre disposition. Si le bailleur refuse, vous pouvez l'y contraindre par voie judiciaire.
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception mentionnant précisément les postes contestés et les références légales (décret n°87-713, art. 23 loi de 1989). Demandez les pièces justificatives. Si le bailleur ne répond pas ou maintient des charges illégales, saisissez la Commission de conciliation (gratuit) puis le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection).
Non, la compensation unilatérale (retenir sur le loyer) est risquée : elle peut vous exposer à une procédure pour impayé de loyer. Contestez par écrit et attendez la réponse du bailleur ou une décision de justice avant de déduire quoi que ce soit. Si la juridiction vous donne raison, vous obtiendrez un remboursement avec intérêts.
L'action en remboursement de charges se prescrit par 3 ans (art. 7-1 loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, vous ne pouvez plus réclamer. Agissez donc sans attendre. La mise en demeure interrompt ce délai de prescription. Si vous avez contesté dans les temps, vous pouvez obtenir le remboursement des 3 dernières années de charges indûment perçues.
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