Votre locataire n'a pas payé son loyer ? Générez une mise en demeure structurée, avec références légales exactes, en moins de 2 minutes.
⚖️ Générer cette lettre gratuitementLe loyer impayé constitue l'une des causes les plus fréquentes de litige entre bailleur et locataire. En France, le Code civil et la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (loi tendant à améliorer les rapports locatifs) encadrent strictement la procédure à suivre. **Le droit du bailleur face au loyer impayé** L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pose que le locataire est obligé "de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus". En cas de manquement, le bailleur dispose de plusieurs recours progressifs. La mise en demeure est la première étape incontournable. Avant toute procédure judiciaire, le bailleur doit formellement mettre en demeure son locataire de s'acquitter des sommes dues. Ce courrier recommandé avec accusé de réception fixe un délai raisonnable (généralement 8 à 15 jours) pour régulariser la situation. **Pourquoi la mise en demeure est indispensable** La mise en demeure produit plusieurs effets juridiques essentiels. D'abord, elle fait courir les intérêts moratoires prévus à l'article 1231-6 du Code civil : "Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal." Ensuite, elle constitue une preuve formelle de la créance et de la date à laquelle le locataire a été informé du manquement. Ce document sera indispensable si vous devez saisir le tribunal judiciaire ou activer la clause résolutoire du bail. **La clause résolutoire du bail** La plupart des contrats de bail d'habitation contiennent une clause résolutoire fondée sur l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cette clause prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement du loyer, après commandement de payer délivré par huissier (acte d'huissier) et restant infructueux pendant un délai de deux mois. La mise en demeure amiable que vous envoyez précède souvent le commandement de payer officiel. Elle permet parfois de résoudre le litige sans recourir à la procédure judiciaire, moins coûteuse et plus rapide. **Les aides au logement et la CAF** Avant toute escalade, vérifiez si votre locataire bénéficie d'aides au logement (APL, ALS, ALF) versées par la CAF. L'article L542-2 du Code de la sécurité sociale prévoit dans certains cas la possibilité de versement direct au bailleur. Signalez le loyer impayé à la CAF si votre locataire perçoit des aides : la CAF peut suspendre le versement et vous notifier directement. **La garantie Visale et Action Logement** Si votre locataire est couvert par la garantie Visale d'Action Logement (anciennement garantie des risques locatifs), vous pouvez déclarer le sinistre directement à Action Logement pour obtenir le remboursement des loyers impayés. La mise en demeure reste nécessaire pour constituer le dossier. **Le protocole de cohésion sociale** Pour les locataires en situation de précarité, un protocole dit "de cohésion sociale" peut être proposé avant l'expulsion. Ce dispositif prévu par la loi ALUR (loi n°2014-366 du 24 mars 2014) permet l'échelonnement de la dette locative. Votre mise en demeure peut mentionner cette possibilité pour favoriser une solution amiable. **Les délais de prescription** Selon l'article 2224 du Code civil, l'action en paiement de loyers se prescrit par cinq ans à compter du jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son droit. La mise en demeure interrompt ce délai de prescription (article 2241 du Code civil). **Les étapes après la mise en demeure** Si la mise en demeure reste sans effet dans le délai imparti, le bailleur peut : 1. Faire délivrer un commandement de payer par huissier de justice (acte exécutoire) 2. Saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) 3. Assigner le locataire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien (procédure de référé ou au fond) 4. Demander la résiliation du bail et l'expulsion si la clause résolutoire a été acquise La procédure d'expulsion est encadrée par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) interdit toute expulsion même avec décision judiciaire, sauf exceptions limitativement prévues. **La rédaction de la mise en demeure** Votre lettre doit impérativement mentionner : l'identification précise des parties, l'adresse du bien loué, le montant exact des sommes dues (loyer + charges par période), la date d'exigibilité de chaque terme, la mise en demeure formelle de payer sous délai, la mention de vos droits en cas de non-paiement (clause résolutoire, saisine judiciaire). L'envoi par lettre recommandée avec accusé de réception est obligatoire pour constituer une preuve opposable.
Délai de régularisation à notifier dans la mise en demeure : 8 à 15 jours. Après commandement de payer par huissier : 2 mois avant résiliation de plein droit. Trêve hivernale : 1er novembre au 31 mars (pas d'expulsion). Prescription de l'action en paiement : 5 ans.
Commencez par envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si cela reste sans effet dans le délai fixé (8-15 jours), faites délivrer un commandement de payer par huissier. Le locataire dispose alors de 2 mois pour régulariser. Passé ce délai, la clause résolutoire du bail s'applique et vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion.
Oui, l'envoi par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) est fortement recommandé — et souvent exigé. Sans preuve de réception, vous ne pouvez pas justifier que le locataire a été informé. La LRAR constitue une preuve opposable devant le tribunal. Conservez le récépissé et l'avis de réception signé.
Non. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) interdit toute expulsion même si vous disposez d'une décision judiciaire définitive. Seules quelques exceptions existent (relogement en résidence indigne, trouble à l'ordre public). Cette protection ne dispense pas le locataire de payer son loyer ; les impayés continuent à s'accumuler avec intérêts.
Si votre locataire perçoit des APL versées par la CAF, vous pouvez demander le versement direct au bailleur (tiers-payant). En cas d'impayé de loyer, signalez-le à la CAF : elle peut suspendre les aides et vous contacter. La CAF peut également proposer un plan d'apurement de la dette. Inclure cette information dans votre mise en demeure montre votre bonne foi et peut faciliter une régularisation amiable.
L'action en paiement de loyers se prescrit par 5 ans à compter de la date d'exigibilité de chaque terme (art. 2224 du Code civil). Au-delà, vous perdez le droit de réclamer ces sommes en justice. La mise en demeure interrompt ce délai de prescription. N'attendez pas pour agir : plus vous tardez, plus la dette s'accumule et plus la procédure d'expulsion devient longue.
Listez précisément dans votre mise en demeure chaque terme impayé (mois, montant loyer, montant charges) avec les dates d'exigibilité. Si le locataire conteste, demandez-lui de justifier sa position par écrit. En cas de désaccord persistant sur le montant, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour qu'il tranche. La mise en demeure établit votre version des faits de façon formelle et datée.
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