Lettre de réclamation — Dépôt de garantie non restitué

⚖️ Cadre juridique

Le dépôt de garantie (communément appelé "caution") est une somme versée par le locataire au bailleur avant l'entrée dans les lieux. Son montant et ses conditions de restitution sont strictement encadrés par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR de 2014. **Montant légal du dépôt de garantie** Pour un logement vide, le dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer hors charges (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Pour un logement meublé, il peut atteindre 2 mois de loyer hors charges (article 25-8 de la même loi). Tout dépassement de ces plafonds est illégal et le locataire peut en demander le remboursement de l'excédent. **Les délais légaux de restitution** L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose des délais stricts. Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le bailleur doit restituer le dépôt dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés. Si des différences sont constatées, ce délai est porté à deux mois. **Les retenues autorisées** Le bailleur ne peut retenir que les sommes correspondant à des manquements réels et justifiés du locataire : dégradations imputables au locataire (hors usure normale), loyers ou charges impayés, nettoyage si le logement a été rendu en mauvais état. Chaque retenue doit être justifiée par des devis ou factures. La vétusté du logement ne peut pas être imputée au locataire : l'usure normale liée au temps ne constitue pas une dégradation. **La notion d'usure normale vs. dégradation** La distinction entre usure normale et dégradation est centrale. Une peinture qui jaunit avec le temps, une moquette qui s'use, des joints de salle de bain qui noircissent légèrement : ce sont des usures normales à la charge du bailleur. En revanche, un trou dans une porte, des brûlures sur un plan de travail, des taches importantes sur un parquet : ce sont des dégradations dont le locataire est responsable. La grille de vétusté, recommandée par la loi ALUR (annexée au bail), permet d'objectiver cette distinction en appliquant un coefficient de vétusté. **Les sanctions en cas de restitution tardive** Le bailleur qui ne restitue pas le dépôt dans les délais légaux s'expose à des sanctions automatiques. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Par exemple, pour un loyer de 800 €, chaque mois de retard coûte 80 € supplémentaires au bailleur. **La procédure de réclamation étape par étape** Avant toute démarche judiciaire, envoyez une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci doit rappeler la date de remise des clés, le montant du dépôt versé, les délais légaux de restitution écoulés, la majoration applicable pour retard, et mettre en demeure le bailleur de restituer le montant dû dans un délai de 8 jours. Si le bailleur ne répond pas ou conteste abusivement, plusieurs recours sont disponibles. La Commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement — son avis n'est pas contraignant mais évite souvent un procès. Si la somme est inférieure à 5 000 €, le tribunal de proximité est compétent. Au-delà, c'est le tribunal judiciaire. **La déclaration de congé et ses effets** Le congé (préavis) donné par le locataire ou le bailleur déclenche la procédure. La date de remise des clés lors de l'état des lieux de sortie marque le point de départ du délai de restitution. Si l'état des lieux de sortie n'a pas été établi contradictoirement (en présence des deux parties), cela peut profiter au locataire : sans état des lieux de sortie opposable, le bailleur ne peut pas justifier les retenues. **Le recours à la Commission de conciliation** La Commission départementale de conciliation (CDC) est gratuite et accessible sans avocat. Elle peut traiter les litiges relatifs au dépôt de garantie. La saisine interrompt le délai de prescription. Son avis motivé, même non contraignant, est souvent suffisant pour obtenir la restitution sans procès. **Le recours judiciaire** En cas d'échec de la conciliation, saisissez le tribunal de proximité (pour les litiges jusqu'à 10 000 €). La procédure simplifiée est possible sans avocat. Vous pouvez demander en plus du principal : la majoration de 10 % par mois de retard, les intérêts légaux au taux en vigueur, les frais de procédure. La décision est généralement rendue en quelques mois. **Les éléments à conserver** Pour constituer votre dossier : le bail signé, les quittances de loyer, l'état des lieux d'entrée et de sortie, la preuve de remise des clés (idéalement par écrit), les échanges de courriers, les photos du logement à l'état de sortie. Plus votre dossier est documenté, plus vous avez de chances d'obtenir gain de cause.